主城区土地供应收紧 是否还有价值洼地？

去年的这个时间，犀浦成交楼面地价刚刚破万，三家开发商拼得头破血流，将几块地收入囊中，然后一道限价令至，至今余痛未消。今年“5·15”新政后，限价、限购升级，房企拿地越发谨慎，早已将目标瞄准成都三圈层或川内三、四线城市，成都土地市场也频频出现流拍现象。主城区的拿地机遇是否真的消失？逆向操作能否带出一波节奏？分析今年以来大成都范围的土地招拍挂成交数据，我们有一些新的发现。

地价绝对值与溢价率水平中间的玄机：主城区存在土地价值被低估区域

地价绝对值与溢价率水平中间的玄机：主城区存在土地价值被低估区域

分析今年1月—8月10日大成都范围各区市县土地招拍挂成交情况，有以下几大特征：

1、成都二三圈层今年土地成交量已达到了近13000亩，是主城区的8倍有余；

2、如果以50%作为默认溢价率警戒线，则主城区今年的平均溢价率，锦江、成华、高新三区都很低，青羊、金牛同比往年也不高。相反，龙泉驿、金堂、蒲江这样的二三圈层区县，平均溢价率超过了上述主城区，蒲江甚至达到54.86%；

3、金牛区今年平均成交楼面地价4628元/平方米，与新都、新津相差无几。一圈层地价接近二三圈层，这是过去不曾出现的局面；

4、金牛区今年溢价率较高，而成交价格较低，这意味着金牛区的土地市场价格水平较低，具有洼地属性；

今年上半年，主城区供地量少，土地市场处于供货紧缺状态。而二三圈层土地市场火热的态势，使得成都传统一圈层与二三圈层土地价差在不断缩小，某些传统一圈层反而在土地市场外向发展中，成为了价值洼地。在这样的情况下，某些主城区优质地块存在价值被低估的可能。谁能抓住机会，谁就能抄底和捡漏。

川内三四线城市“火爆”过头，

投资战线回收或已成定局

也正是在近两年，各类央企、上市房企开始大举下沉耕耘川内二级城市，南充、遂宁房价因此水涨船高、相继过万。以当前炙手可热的南充来看，平均成交楼面地价在2017年底即逼近6000元/平方米大关。2018上半年南充土地市场延续“火爆”。共出让14宗土地（13宗商住、1宗商业用地），出让总面积约1536亩，共揽金高达53.13亿元。平均成交楼面地价3151元/平方米，并且4000—5000以上成交价格地块比比皆是。与之形成反差的，南充8月二手房均价也才7099 元/平方米，实际利润空间如何？开发商心里自然有本账。

2018年上半年南充市土地成交情况统计

但进入到8月份，伴随着四川省房地产调控政策的升级，川内部分热点二级城市的土地市场降温明显，“火爆”过头的区域在购房需求被透支、政策加码逼迫外埠投资者离场的情况下迅速呈现“急冻”状态，南充、乐山等城市8月份土地拍卖流拍现象频频上演，尤其像南充这样本身并不缺乏大型品牌房企进驻的城市，近期的多场土地拍卖甚至出现了品牌房企不报名，仅剩少数几家本地中小房企参拍的情况。

上述一系列数据和情况表明，今年第三、四季度，开发企业对二三圈层、川内二三线城市的市场信心不足，投资战线向中心城市回收已成定局。

产业招引落实情况

渐成成都主城区有无供地指标的先决条件

从去年至今，成都的土地供应与产业招商引进的具体落实情况之间的关联显得越发紧密。2017年9月颁布的《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》第二条6款规定“加强上市宗地产业定位与准入管理。加强出让功能定位把关，凡是对地块有特殊产业要求的相关主管部门可对拟上市宗地提出产业类型、产业标准、产业形态、物业自持比例等要求，作为上市宗地的产业准入条件。”

2018年8月14日，四川省人民政府官方网站发布《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》，要求“建立房价地价联动机制。改进完善住宅用地供应方式，建立房价地价联动机制。鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。”

这说明，成都以产业实际落地与土地上市并联审批，同时以后高溢价地块越来越难以出现，更改变了过往粗放供地的方式。换言之，开发商如果带着符合区域产业发展定位的产业资源，或者自持运营商业体的能力较强，则获地的可能性更大，主城区的土地出让游戏规则已经不是简单的“价高者得”。

今年为成都产业落实年，以主城区产业招商最为蓬勃的金牛区为例，上半年就有包括天奥电子产业基地项目、腾盾科技无人机研发项目、京蓉宾馆自主改造项目、中铁八局西北桥办公区改造项目、竞技世界游戏产业研究院项目、成都大学附属医院项目、四川省建筑医院新院区建设项目等7个重大项目集中开工。同步还全力推进245个重点项目，其中新开工项目63个。项目涉及医药健康、现代商贸、科技服务、新能源等产业，项目建成后将对全区经济社会发展提供有力支撑。

据了解，通过在产业上的突破，金牛区今年下半年将有少量旧改地块推出，这些地块其中或将有要求带产业落地或自持运营的指标。

从前期的试水来看，当前开发企业对于带产业方向拍地并不抗拒，甚至有些看好——2018年7月9日金牛区茶店子13.6亩商服用地挂牌，即要求“竞得人须按五星级标准修建酒店，须自持计容商业建筑面积的比例不得低于56%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售”。该宗地块仍然吸引了4家企业参拍，最终被成都川金房地产开发有限公司竞得，溢价率达到51.89%。城市运营和前瞻性规划，将是未来考验开发商进驻成都主城区的一道门槛。

金牛区“一核三城”格局提升产业层次

功能区定位清晰

金牛TOD思维下价值洼地效应更明显

以公共交通为先行先导的城市规划和开发TOD模式，使得金牛区在后续的城市发展和产业功能升级中真正实现可持续发展。

金牛区的地铁规划和建设同样以TOD模式进行，尤其是在新城建设区域，先期兑现的道路交通体系，将极大地提升新区的土地资源和其它生产要素的价值，以价值升值带动投资加速，以投资加速推进城市建设快速推进。TOD思维下，城市发展的加速势能已先于土地出让、产业招商等动作之前释放。

伴随人北中央商务区、环交大智慧城、北部新城、国宾高科新城等城市功能区的深入发展，大量旧改土地集中的金牛“一核三城”各大板块内，还将有许多极富开发和运营价值的土地陆续涌现，并同时伴随轨道交通TOD地上地下互联互通模式，城市骨骼脉络将“未来化”。金牛在成都中心城区中，成为实实在在的价值洼地，中远期发展可期。

潜力凸显的金牛区，成为房企在二三圈层火热市场中，反周期操作进军一圈层的机遇，由此也将抓住城市价值发展高地及企业发展制高点。而这些优质地块的分布如何？指标怎样？我们将在后续系列稿件中进行详细解读。

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